朝向与布局优化（3.3%提价空间）
原始设计为两栋2梯5户塔楼 ，1栋有2套113平⽆法获得南向采光 ，2套113平⽆法获得南北对流。2栋有 1套113平⽆法获得南向采光 ，2套113平⽆法获得南北通风。
改造后
具备南向采光的户型：70% -》 100% （增加30%*7.5%=2.25%销售额）
具备南北对流的户型：40%-》60% （增加20%*5%=1%销售额）
南向户型相⽐北向⼤约有5-10%的溢价空间。
南北通户型相⽐纯南向户型⼤约有5%的溢价空间。
因此通过户型优化 ，⼤约可以增加3.3%的销售额 ，约等于南海置地⼀年期的借款成本。
定价策略
市场调研与优势
根据对深圳市场的了解 ，在满⾜功能性的基础上 ，尽可能的降低总体⾯积 ，可以获得单位⾯积的溢价。相⽐起隔壁⾦众云⼭海116平户型 ，总价720-900万 ，得房率79% ，实际套内单价在7.8~9.8万之间 ，不同楼层的价差较⼤。
湾时代府的优势在于⼏点
1. 更⾼的得房率
a. 容积率仅2.8 ，层⾼不过31层 ，可以减少承重墙体⾯积 ，增加实际使⽤空间。
b. 通过80cm飘窗降低卧室（搭床） 与卫⽣间（放置洗⼿盆） 的建筑⾯积。
c. 通过设备平台赠送洗⾐晾晒区 ，家政收纳区。
d. 通过私家电梯厅提升得房率（可以满⾜有娃家庭的收纳需求 ，脚踏车 ，以及蜈蚣精的需求）。
e. 通过2.4m进深阳台降低客厅建筑⾯积。
2. 超过8楼就具备⼀定的海景 ，超过20楼就具备⼀定的永久海景。
分区域定价系数
1.永久海景层15-31层 ，系数1.1
由于湾时代府存在海景资源 ，因此需要在价格上做出⼀些体现。隔壁楼盘⾦众云⼭海在是否能看 到海景这个资源上 ，定价差异可以达到10%。也就是820万~900万的差距。隔壁楼盘卖的不错 ，说明市场 认可海景的10%溢价。 因此湾时代府也会遵循10%的溢价策略。
2.临时性海景层8-14层 ，系数1
8-20楼有⼀部分海景 ，可以逐层加价。
3.⼩区园景层4-7层 ，系数1
4-7层对于⼀些喜欢低楼层的住户来说 ，愿意付出这样的价格 ，并且也能欣赏到园林精致。
4.特价楼层2-3层 ，系数0.9
主要⽤来做宣传 ，通过2-3层的低价吸引顾客。
基础价格 ，113平765~936万 ，139平1296~1584万
隔壁⾦众云⼭海20层的116平户型定价⼤约为830万 ，缺点在于没有南北通风 ，但采光较好。湾时代府 具备通风性的户型基础定价应在870万。
因此113平的基础定价是830*0.5+870*0.5 = 851万 最低价851*0.9 = 765万 ，最⾼价851*1.1 = 936万
隔壁20层155平⼾型⼤约1260万 ，套内⾯积120平 ，我们通过私家电梯厅与飘窗的赠送 ，可以把得房率 做到100% ，因此我们的139平可以做到5房 ，可以对标隔壁155或174的⼾型。基础定价可以初步在1440万。
最⾼价1440*1.1=1584万 最低价1330*0.9=1296万
户型定价策略
1栋： 1D > 1A > 1C > 1B
1D： 园林景+部分海景+南北通
1A： 部分海景+南北通
1C： 园林景+部分海景+纯南向
1B： 部分海景+纯南向
2栋：2A > 2B
2A: 南北通+园林景+部分海景+主卧可以做L型飘窗增加得房率
2B： 南北通+园林景+部分海景
3栋： 2A > 2B = 2C > 2D
2A： 南北通+园林景+部分海景
2B： 南北通+园林景+部分海景+主卧的L型飘窗也有园林景
2C： 南北通+园林景+部分海景+主卧看隔壁⼩区园林景
2D： 南北通+隔壁⼩区部分园林景（ ⾼性价⽐）
